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不动产执行过程中,承租人的权利保障与救济措施

【发布日期】2022-08-08  【浏览次数】182次   【字体选择】   【关闭

一、承租人没有接到司法拍卖通知,能否以优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖?

我们发现在大量司法案例中,承租人在主张优先购买权受到侵害并要求法院撤销拍卖时,往往是以自己没有收到法院有效通知为由。对于这一类承租人的请求,大部分观点都认为:法院未将拍卖事宜通知房屋承租人不能构成撤销司法拍卖的事由。

二、执行程序中,承租人可否基于租赁关系主张阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖?

这一问题实质上涉及到了执行异议的权利基础和救济途径问题。房屋承租人基于与房主之间的租赁合同,主要获得了房屋使用权以及在同等条件下对于房屋的优先购买权。而基于这两个权利,承租人实际上是无权阻却法院对案涉房产进行评估和拍卖的。

三、承租人可否依据租赁合同阻却案涉房屋的交付?

司法实践中已经形成了较为清晰和统一的认定标准。承租人只有在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第三十一条的规定,即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”,阻止交付的异议才能成立。对于存在抵押的不动产,还需在满足以下条件的情况下,主张阻止交付,法院才会支持:

1. 在租赁物被抵押之前,承租人已与被执行人签订了合法有效的租赁合同并已按约支付租金;

2. 在租赁物被抵押之前,承租人实际占有使用租赁物。

那么针对上述条件是否满足,承租人通常需要提交以下证据证明:

1. 签署在先的有效租赁合同;

2. 租金的依约支付记录(银行转账记录等);

3. 租赁房屋若作为经营使用,承租人应当提交时间在先的相应工商登记材料以及经营证据;

4. 租赁房屋若作为生活使用,承租人应当提交其居住在先的证明材料,比如对于租赁房屋的装修、维修支出、物业费、电费等的发票及收据等。

四、作为同案被执行人之一,可否通过执行异议程序对另一被执行人的财产主张享有租赁权利?

在(2019)最高法执复29号案件中,就出现了被执行人与案外人身份的竞合问题。作为同案的被执行人之一,异议人同时是另一被执行人名下房地产的承租人。在该案中,最高院明确了:承租人作为负有连带清偿责任的被执行人,其主张的相关权利可以在执行后通过另行诉讼等方式进行救济。该异议人并非案外人,其名下的财产和财产性权益均属于应执行的责任财产,故其提出案外人异议的主体不适格。

五、被执行房屋的承租人认为执行行为错误能否提案外人执行异议之诉?

不可以。承租人所提执行异议系执行行为异议,应依据民事诉讼法第二百二十五条提出异议,如被驳回,可向上一级人民法院申请复议,不能依据民事诉讼法第二百二十七条,提起案外人执行异议之诉。由此案例也说明,只有针对以享有租赁权为由请求排除对案涉房屋的执行措施时,才适用案外人执行异议以及异议之诉程序救济,对于执行行为错误,应适用执行异议复议程序救济。

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