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房屋租赁中的常见问题(一)——租赁的房屋漏水谁担责?

【发布日期】2022-11-19  【浏览次数】538次   【字体选择】   【关闭

在房屋租赁过程中,作为房东,往往会遇到租客不交租金、心爱的房子被弄得满目疮痍而深受其害。作为租客,时常遇到房东不维修电器、不退还押金等恶劣行径而倍感无奈。因此,本文针对房屋租赁过程中的常见问题予以举例和阐明,以待对有房屋租赁需求的群体有所帮助。

案情简介

租赁的房屋漏水谁担责?

李某将其房屋出租给王某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定,王某居住期间,水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由王某承担责任。后王某租住期间,某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水,致使楼下住户张某家中被水淹,出租人李某的房屋亦造成损害。李某赔偿了张某十五万元后,向法院起诉承租人王某要求赔偿,认为王某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元,王某共计应该赔偿十八万元。

双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议,李某认为是王某使用不善所致,王某则称系水管年久失修所致。一审法院认为,王某否认水管断裂漏水的原因与其有关,根据谁主张谁举证的原则,李某应当就其主张提供证据予以证明,现李某没有证据证明系王某使用不当导致水管断裂漏水,应承担举证不能的法律后果,驳回出租人李某的诉讼请求。李某上诉后, 二审维持原判。

法官点评

依法成立的合同,对各方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,李某与王某在房屋租赁合同中明确约定,“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人李某负责修缮”。因此,因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题,按照合同约定应由李某负责。

合同还约定,“承租人王某居住期间:水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾,由王某修复或承担。”故按照合同约定,王某仅对因使用不当造成的损失承担责任。李某主张王某使用不当,但李某并未提交证据证明。而王某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单,证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多,正是一般人休息熟睡的时间,李某主张漏水系王某使用不当造成亦与常理不符。

综上,李某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明,故其应当承担举证不能的法律后果。

【注意事项】

租赁合同的成立

(1)房屋租赁一般应当签订书面的租赁合同

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租期在6个月以下,可以不签订书面的租赁合同,但为了避免出现纠纷难以举证的情况发生,还是应当以书面方式进行详细约定。

2)租赁期限不得超过20年

超过20年的,超过部分无效。因此,租赁期限应当控制在20年以内,到期后可以重新签订租赁合同。

出租人的权利义务

1)交付房屋并保证用途

出租人应当按照约定将房屋交付承租人,并在租赁期限内保持房屋符合约定的用途。如租赁合同中约定带家私家电租赁的,应当在交付房屋时一并交付,并保证家私家电能够正常使用,不存在安全隐患。

2)损害赔偿请求权

承租人未按照约定的方法或者未根据房屋的性质使用,致使房屋受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。如房屋的用途是住宅,承租人擅自改为商业性质使用的,则构成违约,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

3)出租人应当履行房屋的维修义务

承租人在房屋需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

4)非法转租的合同解除权

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。未经出租人同意转租给第三人的,属于非法转租。租赁合同双方可以在合同中约定转租事宜,以及非法转租的违约条款。

5)未支付租金的合同解除权

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。同时,出租人有权要求承租人承担违约责任。

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