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一房二卖怎么办?怎么预防?

【发布日期】2017-06-19  【浏览次数】5760次   【字体选择】   【关闭

房子对于人们来说意义重大,它是人们生存最基本的条件之一。因此很多人对于房子非常看重。在现代社会,房子甚至已经成为年轻男女结婚的必要条件,影响着青年男婚姻是否能够顺利进行!

2009年12月,李某估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。因此,李某通过中介公司,物色了一批总价值为50余万元的二手房,并与该房业主签订了《房屋买卖合同》,支付了首付款13万元。后来,业主突然反悔,拒绝履行合同,要将房屋转卖给张某。原来业主已经和另外的购房者张某也签订了《房屋买卖合同》,并办理了房屋产权过户手续。一房两卖,怎么界定房子属于谁呢?

依据我国物权法,不动产的买卖是以产权登记为法律生效要件,以办理房屋产权过户手续来确定物所有权的转移。因此,本案中张某取得了房子的所有权,李某不能取得房子的所有权,李某只能按照合同法的相关规定主张权利,可以向业主要求承担采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。

现在房地产市场上一房二卖时有发生。如何防止一房二卖呢?笔者谈谈以下几点建议。

一、购房者要确保业主已经签收定金

通常情况下,在房屋中介处相中了房屋后,购房者会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司,为将房源迅速脱手,与多位购房者签订定金合同,导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房,就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房,就要确保业主能签收到定金。一般情况下,买卖双方在正式签约前不会见面,定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是,购房者可以要求中介公司出示收据,确认业主已签收定金。

二、购房者要调查所购房屋产权,提存房屋产权证

业主为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司卖房屋,引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同,到正式办理产权过户手续,还有一段时间。业主往往会在这段时间,另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,可以采取以下的办法加以防范:一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录,包含了房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前,购房者可以到房地产交易中心进行产权调查,将调查结果与业主的房屋产权对比,如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符,购房者就要小心了,业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。

三、购房者还需要注意,在交易中心登记后再向业主支付首付款

购房者在网上签订合同并予交易中心备案后,再向业主支付首付款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。且在网签合同后,交易中心已将该房登记,买卖关系确定,从证据角度讲有很强的证明力;从安全交易角度讲,对买卖双方也存在一定的制约,起码在操作流程上制造了难度,这也是建委实施行政监督的手段。

《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。


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