购房者遭遇开发商“一房多卖”应该如何维权

2010年4月23日，李某通过签订《商品房买卖合同》，从一家房地产公司购得C栋3单元4-2号房屋，并支付了部分房款，但未搬入居住及办理房屋产权手续。2011年1月3日，公司又通过签订《商品房购销合同》，将上述房屋以更高的价格卖给了刘某。刘某一次性付清房款后，与公司在房屋交易所进行了备案登记。2011年1月23日，该房地产公司又将此房卖给黄某，也是通过签订《商品房购销合同》的形式。2个月后，因“一房多卖”事发而引发了诉讼。

首先，我们要理解，房屋登记备案不同于预告登记。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《商品房预售合同》的登记属于预告登记的性质，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已卖的住房再次卖或者进行抵押。这种预告登记和房屋登记备案有根本的差别，而且法律并没有规定这种备案具有什么效力。因而房屋登记备案只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，即不能产生具有登记请求权的物权效力，不得对抗第三人，不享有排他权。

对于“一房多卖”，开发商与购房人所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定均为有效。就其处理，应当区别对待。已经办理商品房权属变更登记手续的（即预告登记），办理者获得商品房的所有权；均未办理登记手续的，由先行合法占有商品房屋的买受人取得商品房的所有权；对既未办理有关物权登记手续，又未能合法占有商品房屋的，由先行支付房屋价款的买卖人取得商品房的所有权(可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付)；对于合同均未履行的，由依法成立在先的商品房买卖合同的买受人取得商品房的所有权。因此，目前李某拥有该项商品房的所有权。刘某、黄某只能按照合同法的相关规定主张权利。

《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。